刚需买房指南
—凯风出品，必属精品—
文|凯风
房子，是我们这一代人的宿命。
买房，是大多数人人生中最重大的一次投资。这次投资，涉及数百万资金，牵扯“六个钱包”，一点都疏忽不得。
投资要谨慎，刚需更要谨慎。
这是一篇最有诚意的刚需买房指南，打破楼市误区，寻找入场时机，建议转发且收藏。
01
误区
刚需买房的第一大误区，当属“刚需要抓紧上车，越早越好”。
这种说法听起来似乎有道理，而且隐藏一层言外之意：既然都要自住，无论房价是涨是跌，都不会带来实质影响。越早买，越能享受到居住价值，更能免于等待的焦虑。
然而，这种论调忽略了一个关键现实：楼市是有周期的。
即便过去20年，中国楼市一路上行，中间也玩过几次过山车。2008年部分城市回调幅度高达30%，2014年个别城市房价回调幅度超过20%，2018年开启的这轮调整，部分城市降幅也超过10%。
值得一提的是，在上一轮楼市启动之前，大量二三四线城市在2011-2015年横盘了五年之久。
所幸，在强劲的经济增速和货币宽松之下，这些危机最终转危为安。但不是每次都有这种幸运，当楼市进入下半场，货币宽松边际效应递减，加上居民杠杆率攀上历史新高之后，这种规律是否适用，必然要打上大大的问号。
回到现实，即便曙光总会来，但只要现金流出现问题，未必每个人都能熬到曙光到来的时刻。
所以，正确的态度：不是越早上车越好，而是随时做好上车的准备。等待楼市周期的变化，在楼市复苏的周期进行交易，而非在狂热期疯狂往里冲。
02
陷阱
刚需买房的第二大误区是，是刚需就买，投资要谨慎。
这里也有一层言外之意，似乎说刚需比投资更能承受风险。
这种说法的悖谬显而易见。刚需的钱也是钱，相较于投资者，刚需的钱更加来之不易。刚需往往都是耗尽家庭六个钱包，用尽多年积蓄，才能换来楼市唯一上车的可能。
无论是资金承受能力，还是风险应对能力，抑或资金在不同领域的分散配置，刚需全都不如投资者。为什么投资都要谨慎，刚需却要拼命往前冲？
显然，与刚需相比，投资者的资产组合更加多元，在楼市之外还有别的投资渠道，拥有更大的应付风险的能力。这与拿“六个钱包”来买房，不可同日而语。
相比投资者而言，刚需只是多了居住功能。但无论谁买房，看的都不只是居住属性。即便是刚需，也未必能忍受在山顶高位站岗的寒冷。
所以，正确的态度：以百分之百投资的谨慎态度来看待买房，不要被所谓的“无论房价涨跌，反正都要住”冲昏了头脑。
03
政策
无论如今的房价能否为刚需群体所承受，但必须承认的一点是，在中国的楼市调控体系中，刚需是受到一定照顾的。
第一重照顾来自限购。限购体现的是政策对于本地户籍居民的照顾，北上广深外地居民需要交纳5年社保或个税，方能获得购房资格，而本地户籍居民则直接拥有两套购房资格，这是限购的政策用意所在。
正因为这一点，有许多人试图通过落户直通售楼处，有些城市也将“落户=购房资格”作为吸引人才的筹码。
第二重照顾来自金融政策。首套房一般可享受2成或3成首付，且政策利率十分之低，二套房则不仅要接受4-7成不等的首付，同时房贷利率上浮10%乃至更多。
如今房贷利率都在上浮，这是大环境所致。即便如此，首套房贷利率，尤其是公积金贷款利率，仍是大多数普通人一生中所能拿到的最优惠利率，没有之一。
第三重照顾来自限价摇号，政策强制开发商让利于购房者，这是这一轮楼市出现的新现象。
限价之下，新房价格与二手房价格倒挂，既然倒挂就存在利差，利差越大，套利空间就越大。许多城市明确“无房的刚需群体优先摇号”，这就是将这一套利空间直接输送给刚需购房群体。
鼎盛时期，在南京、杭州等城市，一套新房与二手房之间价差高达几十万乃至上百万。无论是否用于套利，对于刚需群体来说，摇到本身就是赚到。
第四重照顾来自强力调控，只要地方政府想去遏制房价，就能按住房价，而按住的房价，恰恰是对刚需最大的利好。
这其中，最典型的城市当属长沙。论反炒房的力度，论楼市调控的稳准狠，长沙甚至超过北上广深。而论房价收入比和租金回报率，长沙又远远低于许多三四线城市。（参阅《比北上广深狠，比三四线低，这个城市让人刮目相看》）
长沙将房价狠狠按住，对于炒房者自然是有去无回，但对于本地刚需，则是不可多得的利好。
04
地段
刚需买房，必须兼顾居住价值和投资价值。
因此，刚需买房与投资购房的逻辑出现分野。投资者，看的是未来升值空间，寻找的是投机炒作的可能性。快进快出，以小博大，乃投资的不二法门。
对于刚需来说，升值空间无比重要，但是否有居住价值同样十分重要。有升值空间但兑现遥遥无期的地方，有短期炒作之利却无长期支撑利好的地段，显然不能轻易纳入选择范围之内。
刚需买房，重点要关注三个关键词：地段、地铁和租金。
其一，地段是第一位的。宁可选择交通、教育、医疗、商业配套相对丰富的城区二手房，也不要轻易投资偏远郊区的“三无”新房。
一个城市，最好的地段，当然是CBD区域，有高端产业有金领群体；次之的地段则为交通枢纽、商业中心或一流学位区域；再次之，则是拥有商务配套的副中心，后者郊区的地铁TOD枢纽，这里商务配套比商业配套更重要。
最差的地段，商务、地铁、商业配套全无的远郊区，或者劳动力密集产业聚集的郊区，或者空炒概念而无落地可能性的新区，以及老破小密集、拆迁改造可能性微乎其微、同时学位和医疗资源缺乏竞争优势的老城区。（参阅《再说一次，这几类房子千万不要碰》）
其二，地铁是关键。对于普通家庭来说，衡量区位的关键，不在于开车的直线距离，而在于公共交通的通达性。
尤其是处于郊区的楼盘，没有地铁，价值会大打折扣。而处于地铁交通枢纽的楼盘，尤其是拥有TOD概念的区域，资产流动性和安全性则会更高一筹。
其三，租金的重要性越来越高。租金回报率高低，决定现金流和资产流动性。即便刚需买房自住，有无隐性的租金现金流也是关键。
一个连房子都租出不去的区域，自然不适合自住。而租金远远低于周边区域的楼盘，必然存在一定问题。在未来，不产生租金的区域，不仅不适合刚需，同样不适合投资。（参阅《未来十年，没有流动性的房子千万不要碰》）
05
时机
刚需购房的最佳时机是什么时候？
其一，楼市复苏之际，也就是右侧交易，这是相对稳妥的选择。
右侧交易是个股市术语，简单点说就是在上升趋势确立时买入，而不是在下跌趋势加大时抄底。
右侧交易固然买不到最低点，但相比于抄底抄到山腰上，则更为稳妥，且更适合刚需。具体而言，这就是楼市逐渐松绑，货币宽松配合，楼市成交量开始逐步复苏时。（参阅《2019楼市往哪走？看这篇分析就够了》）
其二，政策重启刺激之时。
不是任何放松，都意味着政策刺激，有些放松只是维稳之用。真正的刺激，则是让房地产作为经济增长的利器，这不是地方发发红头文件稳楼市这种小打小闹就能达成的。
这里有三重信号：
一是降息与降准同步到来。
二是一二线城市限购公开松绑。
三是房贷全面宽松，其是降低首付比例，实际房贷利率降低到基准以下，取消认房又认贷政策，等等。
其三，政策重点惠及刚需之时。房贷利率下降，首付比例下调，乃至套利空间巨大的限价摇号出现时，都是刚需入场时机。
其四，刚需换房，最需要的是楼市稳定。换房最担心的是房价波动带来的风险。相比而言，在市场稳定之时，最适合改善型需求置换。没有外力影响，选择空间充裕，正是居住质量升值的最佳时机。
06
不要有这三种思维
在楼市里，永远不要有这三种思维。
第一种是随时上车论。正确的态度是，刚需随时做好上车准备，等待楼市周期的变化。刚需的钱比投资更加来之不易，更难以承受楼市波动风险。对待自己的钱，无论如何谨慎都不为过。
第二种是幻想抄底。不要整天幻想抄底，而要有避免高位接盘的警惕。中国楼市是政策市，受国内外经济环境影响，政策可谓瞬息万变，不要妄想抄底，但要避免在楼市狂热时蜂拥而上。
第三种是过度担忧崩盘。对于普通购房者来说，记住“投资有风险”即可，不要将小概率事件主导自己的选择。只要拥有良好的现金流，不过度加杠杆，即便最坏的情况出现，影响也会十分有限。
凯风君多次说过，闷头买房的时代已经过去，无论刚需还是投资，对于人生中最大的一笔支出，无论如何谨慎都不为过。
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